關于一江兩岸城市土地一級開發(fā)與城市設計研究―――以長沙，株洲市湘江兩岸為例 楊寶民 李侃 深圳新摩爾商業(yè)管理公司總經理，清華大學商業(yè)地產總裁班客座教授 李侃，德國KAN建筑設計事務所首席設計師，德國漢諾威大學博士研究生。 一江兩岸城市規(guī)劃成功的標準是：濱江風光帶滿足商業(yè)，餐飲，娛樂，體育休閑，文化體驗多功能需求，有效帶動城市第三產業(yè)發(fā)展，帶動更多居民就業(yè)。從規(guī)劃角度，天際線優(yōu)美，濱江建筑有特色，濱江區(qū)域成為城市的公共客廳。 濱江風光帶開發(fā)和土地一級開發(fā)結合，資金能夠自我平衡，用土地一級開發(fā)利潤補充濱江風光帶公共設施的投資。 濱江區(qū)域開發(fā)基礎設施需要大量投資，土地一級開發(fā)是資金的主要來源，因此，我們總結了濱江區(qū)域土地一級開發(fā)的規(guī)律，提煉了濱江區(qū)域土地一級開發(fā)的贏利模式。 我們分別總結了長沙濱江土地一級開發(fā)和城市設計的經驗和教訓，同時總結了聞名全國的株洲湘江風光帶成功經驗，株洲湘江建設集團委托深圳新摩爾商業(yè)管理公司和德國KAN建筑設計事務所負責湘江風光帶策劃和城市設計后，我們研究了株洲湘江風光帶產業(yè)規(guī)劃和土地一級開發(fā)與城市設計的結合，重點研究了株洲湘江東岸石峰公園及旗濱玻璃廠濱江１５００多畝土地和株洲湘江西岸雷打石鎮(zhèn)3800畝度假旅游與養(yǎng)老土地價值和未來開發(fā)前景。 一、 一江兩岸城市產業(yè)規(guī)劃特點 １． 省城長沙為例 濱江區(qū)域產業(yè)規(guī)劃特點 省城濱江核心區(qū)域適合發(fā)展商貿和總部經濟，例如，長沙主城區(qū)湘江中路就重點引進企業(yè)總部。 湘江中路華遠綜合體項目華與華引進了高檔中心和寫字樓等項目，激發(fā)了濱江商業(yè)的活力。 長沙開福區(qū)萬達廣場項目對長沙北部濱江區(qū)域貢獻就較大，該項目五星酒店和購物中心已經開業(yè)帶動了周邊發(fā)展，也帶動了周邊地價的提升。 長沙東部濱江區(qū)域目前重點開發(fā)北部區(qū)域，北辰三角州是龍頭，項目開發(fā)有五星酒店，購物中心以及三館一個音樂廳。 世紀城項目以住宅為主，建筑密度過高，影響周邊共享江景，對城市產業(yè)發(fā)展貢獻較小。 長沙濱江新城的城市設計和土地一級開發(fā)經驗 長沙大河西的開發(fā)，濱江新城是起步區(qū)，城市設計和控制性規(guī)劃的經驗和教訓值得總結。 長沙濱江新城地塊呈南北狹長形，東臨湘江風光帶，西至銀杉路，北達北二環(huán)線，南到瀟湘嘴，規(guī)劃區(qū)面積6.7平方公里,可容納57萬人的復合型新都會中心。 。 小 學:北津城小學、三叉磯小學、郝家坪小學、西江小學、銀盆嶺小學 中 學： 白馬中學、茶山中學、岳圍中學、市二十中 公 園： 北津城遺址公園、岳華公園、谷岳公園、坦山公園、茶山公園、古樟公園、施家港公園、觀沙嶺公園、銀盆嶺公園、徐家湖公園 其 他： 湘江風光帶、市青少年宮、北津城廣場、施家港廣場 ２． 地級城市產業(yè)規(guī)劃以株洲為例 株洲市產業(yè)特點，軌道交通設備制造，汽車產業(yè)，航空產業(yè)，服務產業(yè)以及陶瓷產業(yè)都是株洲的重點產業(yè)，其中高鐵電力機車和航空制造在國內有重要影響。 旅游業(yè)是株洲正在大力發(fā)展的現(xiàn)代服務業(yè)內容，湘江風光帶是株洲城市旅游的重點。 湘江風光帶產業(yè)功能定位：以株洲自身的核心資源為依托，以第三產業(yè)為主，集國際商務金融、文化消費、城市娛樂休閑、研發(fā)創(chuàng)新、濱水地產于一體。以研發(fā)創(chuàng)新帶動商務金融、以金融商務帶動旅游地產、以文化消費帶動城市娛樂休閑。 整個湘江風光帶是完整的有機體,河西風光帶是龍頭,已經具備良好的基礎,河東要在主要節(jié)點建設特色項目,例如,日塔文化標志和精神地標,白石港適合建設游船碼頭,白石街鋼筋工廠拆遷后適合建設湖湘書畫藝術館等,木材廠三角地塊等適合建設城隍廟和藝術品交易市場。 突出株洲、長沙和湘潭的城市文化特色,設計不同主題的旅游線路,采用區(qū)域聯(lián)動模式,最終形成長株潭湘江區(qū)域大旅游格局。 二、 一江兩岸城市設計特點 １． 注重水景的共享和天際線 ２． 生態(tài)規(guī)劃優(yōu)先 生態(tài)環(huán)境是影響城市居民生活質量的重要內容，過去的粗放發(fā)展模式，以破壞環(huán)境為代價是不可持續(xù)的，今后需要在保護生態(tài)環(huán)境的基礎上發(fā)展城市經濟。 德國在生態(tài)保護方面走在世界前列，我們需要借鑒萊茵河生態(tài)保護經驗。 ３． 反映濱水建筑特點 濱水建筑要從色彩方面體現(xiàn)親水特點，距離水面越近的建筑色彩月淡雅。此外，濱水建筑要和水面色彩形成一定的反差，例如，青島紅瓦綠樹和藍色大海就是一種強烈的對比。 三、 濱江風光帶土地一級開發(fā)贏利模式分類研究 １． 有收益性土地的一級和二級開發(fā)聯(lián)動模式 對于規(guī)模較大的土地一級開發(fā)，一般采用一級開發(fā)為主，二級開發(fā)為輔的模式，二級開發(fā)一般選擇對區(qū)域有帶動性作用項目，直接拉動周邊房價上升，帶動周邊土地穩(wěn)步上漲，提高區(qū)域土地一級開發(fā)收益。 以長沙濱江新城土地一級開發(fā)為例 預計可以出讓土地為3500畝，僅地價這一項，濱江新城就將創(chuàng)造350億元的價值。 中央商務區(qū)：以金融商務辦公為主導，集工作、休閑、居住功能于一體。 生態(tài)中心區(qū)：中央商務區(qū)的補充，在功能布局及建筑規(guī)劃上擁有更多特色；圍繞 北津城公園提升片區(qū)人文及居住環(huán)境，以吸引高端居住人群及研發(fā)、創(chuàng)新企業(yè)。北津城公園將保留漢代城墻遺址，規(guī)劃在3年內打造成以“漢文化”為主題的城市精品生態(tài)休閑公園，長沙市青少年宮也將遷址于此。濱江8公里岸線將修建濱江風光帶，沿線新建主題各異的公共建筑及空間節(jié)點。 活力生活區(qū)：圍繞濱水區(qū)歷史建筑和保留的工業(yè)廠房展開利用，將成為一個以時 尚青年白領需求為導向的活力生活區(qū)。 土地出讓順序對地價的影響土地開發(fā)時序 濱江新城土地開發(fā)周期為8-10年，以中央商務區(qū)為中心，向南北逐步推進，堅持商業(yè)地塊與住宅結合出讓。 濱江新城不同階段地價變化 土地一級開發(fā)起步階段，一般重點引進五星酒店和企業(yè)總部和休閑娛樂以及能夠梅美化景觀的項目，適當犧牲土地價值，以產業(yè)發(fā)展為主。 2010年3月，長沙啟動漁人碼頭建設，建成后將成長沙首個集商務休閑于一體的親水景觀，屆時市民到漁人碼頭不僅可坐快艇，還能看電影喝茶。10月21日，位于長沙濱江新城世茂股份地塊東北側的漁人碼頭地塊，經過69輪競價，該地塊被浙江鼎豐集團以3.0831億元收入囊中，其8038.49元∕㎡的樓面地價也創(chuàng)下了湖南省內商業(yè)地產的紀錄。 2010年6月，世茂集團投資40億元在濱江新城修建國際五星級酒店。這次在長沙以12.7億元競得的該商業(yè)綜合體項目，位于濱江新城活力生活區(qū)的核心區(qū)銀杉路以東，安居路以南，瀟湘大道以西，岳麓大道以北，總用地面積15.6萬平方米，規(guī)劃總建筑面積55萬平方米，其中超高層公寓43萬平方米，商業(yè)辦公酒店12萬平方米，其240米高的五星級酒店、酒店式公寓綜合體將成為河西第一高樓。土地價格542萬元∕畝。 2010年6月，奧克斯集團下 屬企業(yè)寧波奧克斯置業(yè)有限公司以起始價5.48億元競得濱江新城一地塊。成交地塊位于岳麓區(qū)溁銀路以東、岳麓大道以南，根據(jù)規(guī)劃，B6地塊出讓凈用地面積為67519.41平方米，商業(yè)60%、住宅40%，容積率≤5.0，項目定位為中高端大型城市綜合體。奧克斯集團投資25億元在此打造一個33.7萬平方米的商業(yè)綜合體。奧克斯集團以541萬元∕畝拿到土地。 引進房地產龍頭企業(yè)拿到是提升區(qū)域形象和土地價格的有效手段。 2012年10月長沙市萬科房地產開發(fā)有限公司與湖南保利房地產開發(fā)有限公司聯(lián)合體競買[2012]網(wǎng)掛37號、38號地塊。此次摘牌成功后，萬科、保利兩家公司將合作開發(fā)，各占50%的股權。成交價格高達32.56億，占地388畝，規(guī)劃總建面116萬方。按照出讓公告計算，整個B7地塊的出讓單價達到839.20萬元/畝;按照5.0的容積率計算，每畝地價為839萬元，其樓面地價約為2660元/平米 為了拉升地價，長沙先導區(qū)下屬公司也進入二級開發(fā)，采取的策略是一級開發(fā)和二級開發(fā)聯(lián)動。 2013年經過32輪競拍，溢價率44%，長沙先導恒偉房地產開發(fā)有限公司拿下河西容積率最高地塊。 2013年?8月7日，經過8家開發(fā)商110輪激烈競價，濱江新城A4地塊以20億元的價格被摘牌，樓面地價高達5929元/。 8月14日，濱江A5-1地塊被福晟集團摘牌，樓面單價4219元/，每畝單價高達1828萬元。 2013年9月17日10點38分，隨著網(wǎng)掛046號地塊競拍結束，位于長沙濱江金融中心區(qū)的A9純商業(yè)用地買家揭曉，以總價16.4196億元、樓面價3456元/平米被長沙先導恒偉房地產開發(fā)有限公司摘得，爾后濱江新城地價確實得到了有效的拉升。 2014年3月7日上午，長沙市國土資源網(wǎng)上交易系統(tǒng)顯示，濱江新城A8南地塊被中國游艇第一股太陽鳥游艇旗下子公司湖南鳳巢游艇俱樂部有限公司成功拍得，此處將建設游艇會所和碼頭配套項目。 A8南地塊位于濱江新城片區(qū)濱江景觀道以東、湘江以西、漁人碼頭以北，成交總價2299萬元，折合樓面價10172元/平方米，土地單價407萬元/畝。用地面積5.647畝，用地性質為商業(yè)金融用地，容積率0.6，建筑限高24米。該地塊將建設游艇會所和碼頭配套項目，形成臨江豐富的建筑天際輪廓線。 ２． 收益性和公益性結合的土地開發(fā)與風光帶建設 株洲湘江風光帶借鑒了德國萊茵河的多功能開發(fā)理念，重點文化娛樂和體育休閑多功能組合。注重濱水空間的滲透，讓大家共享濱水景觀。 株洲湘江西岸的景觀開發(fā)基本是公益為主，少量餐飲酒吧街區(qū)用來出租有一定收益，通過租金收入等用于公共設施和濕地景觀維護。 濱江西岸餐飲酒吧街區(qū)人氣一直較旺，結合株洲特點，采用火車車廂作為酒吧也是株洲特色。 株洲湘江建設集團已經開發(fā)的湘江西岸項目基本都是公共景觀，不以贏利為目的，新摩爾公司建議將株洲湘江西岸雷打石鎮(zhèn)區(qū)3800畝土地作為贏利的土地一級開發(fā)項目。 株洲雷打石鎮(zhèn)南側３８００畝土地是湘江西岸土地一級開發(fā)的重點，湘江風光帶領景觀也要重點打造。 建議湘江南段５平方公里區(qū)域，湘江兩岸謀劃湖南健康城概念，借鑒阿聯(lián)酋迪拜健康城模式，將醫(yī)科大學，保健醫(yī)院，文化資源以及高端居住區(qū)形成健康城。 雷打石鎮(zhèn)南側３８００畝土地定位方向建議度假旅游和養(yǎng)老為主要功能的湖湘文化小鎮(zhèn)，借鑒德國萊茵河小鎮(zhèn)生態(tài)和文化模式打造，重點吸引高收入人群居住為主。產品借鑒廣東星河灣模式，同時引進健康醫(yī)療優(yōu)質資源，打造高端養(yǎng)老人群聚集地。 對面的株洲縣南部區(qū)域建議進行總體策劃和規(guī)劃設計，共同發(fā)展健康產業(yè)，吸引大型投資。 南段湘江建議設立游船碼頭，讓３８００畝土地擁有更好的水景，建議修建湘江閘門，平時擁有較多水量，洪水大時候，讓洪水流向湘江。 對雷打石鎮(zhèn)區(qū)進行改造，形成湖南特色鎮(zhèn)區(qū)，要得到天元區(qū)政府的大力支持。 瀏陽河水質今后后下降，要考慮生態(tài)凈化。湘江支流的水質生態(tài)凈化要統(tǒng)一考慮，規(guī)劃若干濕地公園，保證流入湘江水質。 打造湖湘文化風情小鎮(zhèn)，形成體驗式旅游氛圍。和湖南文化名家合作，建議打造湘江書院，傳播湖湘文化，匯集書畫和民俗藝術作品，培養(yǎng)文化大家。 要發(fā)展養(yǎng)老產業(yè)，需要引進一流醫(yī)院的同時，可以在云龍新區(qū)職業(yè)教育中，專門培養(yǎng)中醫(yī)護理人才。 贏利模式： 一種環(huán)境兩種顧客，游客和養(yǎng)老人群。 四、 城市濱江風光帶的發(fā)展戰(zhàn)略研究―――以株洲為例 １． 注重土地一級開發(fā)制度創(chuàng)新，鼓勵湘江環(huán)境保護和生態(tài)建設， 吸引一流人才參與城市的產業(yè)升級 株洲湘江東岸重點鼓勵現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，將總部經濟和旅游業(yè)和商業(yè)放在突出位置，和湘江西岸相比要更加注重文化品味。 結合我們的實際的考察和計算分析，去掉了特色不夠鮮明的摩天輪方案。 在株洲湘江東岸的策劃中，深圳新摩爾公司和德國ＫＡＮ建筑設計事務所 將生態(tài)規(guī)劃放在優(yōu)先位置，進最大限度尊重石峰公園和江岸的現(xiàn)狀，減少對自然環(huán)境的破壞，我們主張保留日塔，將湘江書院和廟宇建設結合。 我們建議保留居民對城市的基本記憶，適當保留有特色的旗濱玻璃廠廠房作為公共建筑配套使用，例如，作為運動休閑會所和物業(yè)管理以及社區(qū)辦公室。 建議今后520畝中200畝左右,重點服務清水塘金屬物流園區(qū),兼顧服務其他區(qū)域居民,建議重點打造五星酒店和辦公樓以及經濟性酒店,商務公寓等綜合體。其他320畝重點作為中高端住宅區(qū)開發(fā),靠近石峰公園部分建議開發(fā)100畝左右聯(lián)排別墅和洋房。 本地塊的主要優(yōu)勢有江景， 背靠石峰公園，有成熟社區(qū)依托，有工業(yè)遺產，有快速環(huán)道。住宅，寫字樓，體驗商業(yè)為主。南向江景大戶型為主，內部小戶型為主。 我們建議旗濱玻璃廠濱江社區(qū)設置二層人行連廊，讓江景和山景交融。 保留的廠房我們建議改造為體育活動中心，部分可以作為創(chuàng)意企業(yè)辦公場所。 預計2015年度出讓土地價格在360萬元/畝左右，2016年將是我國經濟發(fā)展的一個高潮，土地出讓價格預計460萬元/畝。 城市的文化品味對城市的形象影響極大，株洲過去給人是工業(yè)城市印象，今后要樹立動力之都，文化株洲的形象。 在湘江風光帶東岸的規(guī)劃中，我們將下河街和制藥廠地塊分別作為湖湘書畫藝術中心和醴陵陶瓷藝術主題酒店建設區(qū)域。 拆遷白石港北側鋼筋加工工廠占地1萬多平方米,預計建筑面積1.8萬平方米,保留現(xiàn)有樹木,作為商業(yè)建筑和白石管理用房規(guī)劃,具體業(yè)態(tài)建議: 物業(yè)類別 面積 酒吧和咖啡廳 1000平方米 年出租收益72萬元 餐飲 2000平方米 144萬元 創(chuàng)意辦公 10000平方米 600萬元 湖湘文化主題書畫館 5000平方米 公益用途 可以展出湘江風光帶等相關攝影作品 采用書畫藝術介紹湖湘文化,避免直白的平鋪直敘,更有利于表現(xiàn)湖湘文化的內涵和品味。 藝術作品組織的思路 1. 表達湖湘人才群體的作品 2. 表達湖南紅色文化的作品 3. 表達湖南山水的作品 在湖湘書畫藝術館基礎上，我們規(guī)劃在靠近大橋的三角地塊，我們建議布局城隍廟和藝術品以及家居飾品交易市場。 制藥廠地塊位于石峰公園入口我們建議做四星酒店，建議做陶瓷藝術主題酒店，突出醴陵陶瓷特色。 ２．抓住湘江風光帶建設機會，促進濱江商務區(qū)，度假旅游和養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展，促進株洲市就業(yè)率上升 株洲是典型的工業(yè)城市，高鐵和地鐵車輛制造，航空產業(yè)，汽車產業(yè)，服裝產業(yè)和陶瓷產業(yè)是株洲的重點產業(yè)。株洲工業(yè)發(fā)達，城市發(fā)展后勁大，具有較好的投資環(huán)境。 湘江建筑集團要通過合作方式做好湘江風光帶建設，株洲中心區(qū)石峰公園濱江１５００畝土地歡迎濱江綜合體和大型濱水住宅社區(qū)開發(fā)商合作，湘江雷打石3800畝項目和度假旅游和養(yǎng)老開發(fā)公司和基金合作，帶動株洲現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展，讓居民有更多的就業(yè)機會。 株洲湘江風光帶兩個龍頭項目建成后預計能夠提供上萬工作崗位，值得投資界關注。 ３．濱江城市增加財政收入的策略與改革分配機制，促進社會公平 濱江城市的財政收入主要來源是企業(yè)的稅收和土地出讓收入，增加核心區(qū)每個平方公里的稅收是考驗城市經營水平的關鍵數(shù)據(jù)。地方稅收和現(xiàn)代服務業(yè)密切相關，株洲需要通過積極發(fā)展現(xiàn)代服務業(yè)增加地方稅收，增加可支配的財政收入。 在城市分配機制中，部分普通民眾沒有良好工作崗位，收入較低。部分民眾由于工業(yè)發(fā)展過程中，是環(huán)境污染的受害者，解決這些問題需要合理安排財政支出，政府的財政支出要重點解決生態(tài)修復，優(yōu)質教育資源均衡，公共設施。 總結 濱江風光帶是城市的臉面，也是第三產業(yè)發(fā)展的發(fā)動機，濱江城市需要珍惜水資源，我們要借鑒德國萊茵河規(guī)劃經驗，生態(tài)規(guī)劃優(yōu)先，注重城市濱江區(qū)域規(guī)劃和產業(yè)規(guī)劃，旅游規(guī)劃和商業(yè)規(guī)劃的四個結合，讓中國的濱江城市能夠比外國的濱江城市還要美麗。 濱江風光帶建設需要大量資金，需要把城市設計和土地一級開發(fā)密切結合，用贏利部分彌補公益部分的開發(fā)，力爭實現(xiàn)資金平衡。 一江兩岸規(guī)劃和建設考驗城市的管理水平，我們愿意和更多的濱江和濱海城市一起探索和實踐。